Застройщик
Термин застройщик имеет несколько определений в российском законодательстве. Базовое определение содержится в Градостроительном кодексе РФ. Согласно п. 16 ст. 1 Град.К. РФ Застройщик - физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему, на любом законном основании (собственность, аренда, субаренда и т.д.), земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.
Схожее определение содержит ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации"
Согласно первым двум источниками застройщиком является любое лицо, осуществляющее строительство на земельном участке, начиная от частного жилого дома в деревне, заканчивая самыми крупными объектами, возводимыми в России (мосты, АЭС, аэропорты и т.д.).
Однако, для возведения многоквартирных жилых домов (МКД) законодатель предусмотрел три дополнительных критерия признания лица застройщиком (ч. 1 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"):
-
Застройщиками МКД не могут быть физические лица, такое право предоставлено только хозяйственным обществам (ООО, АО).
-
Юридическое лицо должно обладать опытом возведения МКД (профессиональный ценз). Минимальные требования к опыту — это строительство 5000 кв.м. за последние 3 года.
-
В названии юридического лица должна присутствовать фраза "специализированный застройщик".
Только Застройщик, владеющий землей и соответствующий дополнительным критериям, получает право на продажу квартир на стадии строительствам и привлечение средств участников долевого строительства.
Для удобства покупателей государство берет функцию контроля за соответствия застройщика всем требованиям на себя. Перед заключением первого Договора участия в долевом строительстве, и сам застройщик и проектная декларация проходит специальную проверку, по итогам которой выдается заключение. В профессиональной среде его называю сокращённо ЗОС (Заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"). Без этого документа невозможно зарегистрировать договор участия долевого строительства, а, соответственно, если застройщик предлагает заключить такой договор, то все разрешения у него имеются, в противном случае Росреестр откажет в регистрации.
