Управляющая компания от застройщика: как формируются тарифы, альтернативы и основные законодательные нормы

Когда дом сдают в эксплуатацию, перед будущими жильцами встает много задач: от ремонта и благоустройства собственной квартиры, до своевременной оплаты счетов за потребляемые ресурсы, которые уже выставлены жильцу еще абсолютно новой квартиры. В связи с этим часто возникают вопросы и споры, касающиеся деятельности управляющих компаний в только что сданных в эксплуатацию домах. Мы собрали самые популярные из них и попросили нашего юриста Дмитрия Логинова помочь нам разобраться в проблеме.

На какой срок назначается Управляющая Компания (УК) от застройщика? Есть ли какие-то альтернативы на начальном этапе? Как и когда можно переизбрать УК?

Такая практика является нормальной и позволяет разрешить проблему организации управления МКД сразу после ввода в эксплуатацию. Проблема состоит в следующем, на период строительства обеспечение возводимого МКД всеми коммунальными ресурсами осуществляется по временной схеме самим застройщиком. Сразу после окончания строительства осуществлять поставку коммунальных услуг застройщик уже не вправе. При этом, в Жилищном кодексе установлено, что построенный МКД может управляться тремя способами: УК, ТСЖ, Непосредственное управление.  Однако на практике, для создания ТСЖ или приглашения УК требуется решение собрания собственников жилых помещений МКД, а сразу после ввода МКД в эксплуатацию таких собственников еще не существует. В мало-мальски крупном доме передача квартир по актам растягивается на 2-3 месяца. Добавьте к этому еще 2-3 месяца на отбор Управляющей компании, проведение общего собрания, передачу дома, и получается, что собственники могут принять самостоятельное решение о выборе УК только через 4-5 месяцев после ввода дома в эксплуатацию. При этом в такой период дом оставался бы без электроснабжения, отопления, ГВС, ХВС, водоотведения, вывоза мусора, с неработающими лифтами и прочим инженерным оборудованием.

Чтобы не допустить возникновения подобного разрыва в эксплуатации, Государство прописало в п. 14 ст. 161 ЖК РФ обязанность застройщика заключить договор управления многоквартирным домом не позднее, чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Т.е. выбор управляющей компании — это не право застройщика, а его обязанность.

Жильцы МКД, недовольные качеством оказываемых услуг или ценой, могут инициировать смену УК путем проведения общего собрания собственников.

Особо необходимо отметить, что законодательство предоставляет широкие полномочия собственникам квартир по выбору управляющей компании, стоимости управления, перечня работ и т.д. Реализуются эти полномочия через проведение общих собраний. Поэтому лучший совет, который можно дать новоселам – это активнее принимать участие в организации и проведении таких собраний.

Как формируются тарифы, устанавливаемые УК за ресурсы и обслуживание? Есть ли какие-то Государственные акты, регламентирующие формирование этих тарифов? Должна ли УК предоставлять все необходимые документы, которыми она руководствуется при определении тарифов за свои услуги?

Для собственника плата за жилое помещение включает в себя плату за содержание жилого помещения и плату за коммунальные услуги (электрика, ГВС, ХВС, водоотведение, отопление, газ).

Плата за коммунальные услуги определяется как произведение объемов потребления, умноженные на тариф. Объем потребления коммунальных услуг определяется приборами учета, а при их отсутствии - нормативом потребления. Тарифы устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Плата за содержание жилого помещения - вопрос более сложный. Согласно п. 7 ст. 156 ЖК РФ, установление платы за содержание осуществляется общим собранием собственников с учетом перечня работ, входящих в содержание конкретного МКД. Такое утверждение происходит при выборе управляющей компании и согласовании условий договора управления. Однако на начальном этапе эксплуатации дома организовать общее собрание не представляется возможным. В этом случае применению подлежит п. 3 ст. 157 ЖК РФ согласно которой, размер платы за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, устанавливается органами местного самоуправления.

Таким образом, застройщик, заключающий договор с УК, не может бесконтрольно устанавливать плату за содержание и должен утвердить ее решением органа местного самоуправления.

Как определить срок, когда, согласно регламенту, должны появиться взносы за капитальный ремонт в новостройке?

Обязанность по внесению платежей за капремонт возникает по истечению срока от трех до восьми месяцев с момента утверждения региональной программы капитального ремонта. Конкретный срок определяется Субъектом Федерации, т.е. является разным в каждом регионе страны. Для примера, в городе Москва установлен максимальный срок – 8 месяцев.  

В МКД, введенных в эксплуатацию после утверждения региональной программы, начало восьмимесячного срока начинается с даты включения данного МКД в программу (п. 4.1. Постановления Правительства Москвы от 29.12.2014 № 833-ПП). Этим же постановлением Правительство Москвы утвердило и действующую ставку взноса за капремонт в размере 18,19 рублей.

Таким образом, в Москве последовательность действий следующая: на начальном этапе, сразу после ввода дома в эксплуатацию, взносы за капитальный ремонт не уплачиваются. Правительство Москвы должно включить построенный дом в региональную программу. После актуализации региональной программы обязанность по оплате взносов возникает по истечении 8 календарных месяцев, начиная с первого числа месяца, следующего за месяцем, в котором была произведена актуализация.