Москва и регионы – кто первый в переходе на эскроу-счета?
Оценивая первые итоги реформы долевого строительства, принято проводить разграничения по территориальному признаку и по-разному оценивать Москву и другие рынки. Именно из регионов все чаще доносятся тревожные сигналы. Экономика проектов, реализуемых в небольших городах, не позволяет «потянуть» более дорогое банковское финансирование, что рискует повлечь за собой снижение объемов строительства. О том, почему именно Москва активнее переходит на эскроу-счета, рассказывает руководитель юридического департамента АН «БОН ТОН» Дмитрий Логинов.
Официальная статистика подтверждает более активный переход на эскроу в городах, концентрирующих основное строительство и спрос. Прежде всего, в Московской агломерации. По данным ЦБ РФ, на начало декабря 2019 года количество эскроу-счетов, открытых для расчетов по ДДУ, достигло 23 165. В лидерах - Центральный ФО, который насчитывает 8 763 счета-эскроу. Из этого количества основная доля (5540 эскроу-счетов) приходится на Москву. При этом другие субъекты даже близко не подтягиваются к данному показателю. На самые активные рынки, кроме столичного, приходится по 855-1100 эскроу. Не говоря уже о субъектах, где до сих пор нет таких проектов. Например, в Магаданской, Псковской области, Республике Коми и т.д. В некоторых, например, Липецкой, Архангельской, Курской, Костромской области, количество эскроу, открытых дольщиками, не выше десяти.
Согласно данным ЦБ РФ, в «общем котле» на Москву, без учета области, приходится порядка 24% от всего количества эскроу, открытых для расчетов по ДДУ. На самом деле это большая цифра в масштабах страны. Если рассматривать соотношение по численности населения, то в столице, согласно открытым источникам, насчитывается 12,6 млн человек. Это порядка 8,6% от общих данных по численности в стране. На основе этого можно сделать вывод, что переход на новые правила идет гораздо активнее в Москве, чем в среднем по России.
«Данное развитие ситуации было вполне прогнозируемо. Определив в качестве вектора развития переход на эскроу-счета, государство запретило прямое привлечение денежных средств, поступающих от дольщиков. В этих условиях застройщики вынуждены прибегать к проектному финансированию, которое увеличивает себестоимость проектов на 7-12%, - говорит Дмитрий Логинов. - Банковские кредиты предоставляются на индивидуальных условиях, и ставки варьируются в зависимости от ситуации и экономической модели проектов. В регионах с недостаточной покупательной способностью населения возрастает степень риска, что банки готовы скомпенсировать более высокой ставкой по проектному финансированию. Логичным следствием становится удорожание недвижимости, однако на данном этапе возникает коллизия. Если застройщики, работающие в крупных городах, могут поднимать цены с меньшими последствиями для бизнеса, то компании, работающие в регионах, находятся в довольно жестких рамках. Увеличение бюджета покупки приведет к падению спроса, которое не будет скомпенсировано низкими ставками по ипотеке. Банки понимают ситуацию и не стремятся финансировать проекты, входящие в зону риска».
Важно отметить, что рынок недвижимости очень инертен, поэтому падение объемов регионального строительства будет заметно не сразу. Сейчас есть время, чтобы разработать и предложить отрасли механизмы поддержки, необходимые застройщикам на фоне реформирования отрасли. Скорее всего, основные дискуссии будут происходить вокруг поэтапного раскрытия эскроу-счетов и унифицированных требований к компаниям в части предоставления проектного финансирования.
