Первичный рынок ЮАО, май'19

По состоянию на май 2019 года на первичном рынке ЮАО в реализации находилось 26 проектов в 71 корпусе. Емкость первичного рынка округа составила 4,4 тыс. лотов и 274,3 тыс. кв. м, что на 6% ниже, чем год назад.

За рассматриваемый период на рынок вышло девять новых проектов:

• комфорт-класса: YES Технопарк (Пионер); Life Варшавская (Пионер); Мой адрес на Чертановской (МРС);
• бизнес-класса: Mitte на Павелецкой (Hutton Development); RiverSky (Ingrad), Play (Stone Hedge);
• премиум-класса: Композиция №24 (UDevelopment), Данилов дом (СМУ-6);

По объему предложения первичный рынок ЮАО находится на 7-м месте среди всех округов первичного рынка Москвы с долей 9,7%.

Структура предложения по округам Москвы, кв.м, %, май 2019 г.

Источник: данные агентства недвижимости «Бон Тон»

По районам половина предложения в мае 2019 г. сосредоточена в 2 районах: Даниловский с долей 28,7% и Орехово-Борисово Южное с долей 19,4%. Год назад также половина предложения была сосредоточена в 2 районах: Даниловский с долей 36% и Бирюлево Восточное с долей 24,5%, в котором в реализации находится один крупный проект комфорт-класса ЖК Загорье.

Структура предложения по районам, кв.м,%.

Источник: данные агентства недвижимости «Бон Тон»

За год объем в распределении предложения произошли существенные изменения. Наибольший рост предложения зафиксирован в районе Зябликово (2,2 раза), за счет прироста объемов в масштабном ЖК Fresh (Донстрой), в результате чего произошло увеличение доли с 3,5% до 8,2%.

В ряде районов начались продажи как новых проектов, так и новых объемов в уже реализуемых проектах: в районе Москворечье-Сабурово вышел ЖК Life Варшавская (Пионер), в Чертаново Центральное – ЖК Мой адрес на Чертановской (МРС), в районе Нагатинский затон – новые объемы в ЖК Ривер парк. В результате доля района Москворечье-Сабурово выросла на 6,4% и Нагатинский Затон – на 5,7%.

За год больше всего уменьшилась доля района Даниловский - на 7,3%, а объем экспозиции в нем уменьшился на 24%. Несмотря на то, что количество проектов в данном районе выросло с 7 до 11, объем экспозиции сократился на четверть. Это связано с активным вымыванием объемов в популярных у потребителей проектах: Парк Легенд – на 92%, Level Павелецкая – на 63%, Story – на 54%, Резиденции композиторов –на 53%, Зиларт – на 24%.

В остальных отмечается снижение показателя за счет окончания реализации проектов: в районе Царицыно – ЖК «Счастье в Царицыно» (Лидер Инвест), в районе Нагатино-Садовники – ЖК «Счастье на Нагатинской» (Лидер-Инвест), в районе Чертаново Южное – ЖК « Варшавское шоссе, 141»(ПИК).

В разрезе промышленных зон значительный объем предложения в ЮАО почти 85% строится на территории бывших промзон. В тройку наиболее насыщенных проектами на территории промзон районов вошли Даниловский (28,4% от общего объема предложения в кв. м в ЮАО), Орехово-Борисово Южное (22,9%) и Бирюлево Восточное (20,7%).

Структура предложения по промзонам, кв.м,%

Источник: данные агентства недвижимости «Бон Тон»

По классам за год структура предложения в ЮАО показала значительные изменения. Как и год назад большая доля приходится на предложение комфорт-класса – 69,1%. Но на 7,7% сократилась доля бизнес-класса при уменьшении объема экспозиции почти на треть (27%). Это произошло по следующим причинам: во-первых, была закончена реализация в 6 проектах и порядка 10 корпусах бизнес-класса, во-вторых, существенное вымывание в объемах, которое не компенсируется новыми выходами.

Появился в реализации премиум-класс с долей 3,7% за счет выхода 2 проектов «Данилов дом» и «Композиция № 24».

Структура предложения по классам, кв.м,%

Источник: данные агентства недвижимости «Бон Тон»

По типу жилья на долю квартир приходится 88,7%, доля апартаментов составила всего 11,3%. За год доля квартир снизилась на 1,5%, а размер предложения - на 7,8%.

Структура предложения по типу жилья, кв.м,%.

Источник: данные агентства недвижимости «Бон Тон»

По наличию отделки большая доля предложения первичного рынка реализуется без отделки (57,8%), которая за год снизилась на 17,1%, а размер экспозиции – на 21,2%

За год произошли существенные изменения с ростом как доли лотов с отделкой на 18,4%, а так и ростом объема предложения на 85%. Если в мае 2018 г. лоты с отделкой можно было приобрести в 8 проектах, то через год уже в 13. Наибольший объем предложения квартир с отделкой представлен в проекте Ясеневая, 14 (36,8%) от ГК ПИК, а апартаментов с отделкой в комплексе YES Технопарк (59,6%) от ГК Пионер.

Доля предчистовой отделки небольшая (1%), и экспозиция ее снизилась на 55%.

Структура предложения по наличию отделки, шт.,%

Источник: данные агентства недвижимости «Бон Тон»

По стадиям строительной готовности в ЮАО наибольшая доля предложения в размере 36,5% представлена в уже введенных домах. Большая часть данного предложения (73%) представлена в комфорт-классе, в котором 67% относится к проекту комфорт-класса Загорье (МФС-6). На начальной стадии находится почти 42% предложения (18,9% - на нулевом цикле и 22,8% - на стадии монтажа первых этажей. На стадии монтажа первых этажей объем экспозиции вырос за год в 12 раз. Основной вклад внесли в этот рост ЖК Зиларт с долей 92%, Ривер парк – 52% и Life Варшавская - 38%.

Структура предложения по стадии строительной готовности, кв. м, %

Источник: данные агентства недвижимости «Бон Тон»

По типу лотов наиболее часто встречаются в структуре предложения в ЮАО половина предложения представлена 2 комн. и 3е лотам с долями по 27% и 21,2%. За год больше всего уменьшилась доля 2 комн. лотов - на 16,7% и 1 комн. лотов – на 14% при сокращении объема экспозиции на 40% и 45% соответственно. Средняя площадь экспозиции за год сократилась на 14%,с 72 кв.м до 62 кв.м.

Структура предложения лотов по типу лотов, шт., %

Источник: данные агентства недвижимости «Бон Тон»

Ценовая ситуация.

Средневзвешенная цена(СВЦ) в ЮЗАО в мае 2019 г. составила 220,1 тыс. руб., что на 5,7% больше, чем почти год назад. СВЦ квартир составила 188,9 тыс. руб., которая выросла на 5,7%, апартаментов 201,9 тыс. руб., которая выросла на 4,1%.

Динамика СВЦ по районам ЮАО тыс. руб.

Источник: данные агентства недвижимости «Бон Тон»

Самым дорогим районом ЮАО является Донской район, в котором СВЦ составляет 269,5 тыс. руб., в котором в реализации находятся 2 введенных проекта бизнес-класса, самым недорогим – Бирюлево Восточное с СВЦ на уровне 138 тыс. руб. с одним проектом комфорт-класса в реализации. Разрыв в ценах составляет 2 раза.

За год в наибольшей степени выросла СВЦ в районах Орехово-Борисово Северное (на 31,5%), Чертаново Южное (на 22,9%) и Зябликово (на 22,7%), что связано с изменением структуры спроса в проектах, расположенных в этих районах (Грильяж, Аннино, Лесопарковый, Fresh).

За исследуемый период выросла СВЦ как по квартирам, так и по апартаментам – на 5,7% и на 4,1% соответственно. За год больше всего выросла среди квартир эконом-класса на 15,6%, на втором месте апартаменты комфорт-класса – рост на 13,6% и бизнес-класса – рост на 12,6%.

Рост цен был связан не только с вымыванием недорогих лотов, но и ростом качественных характеристик нового предложения как в квартирах, так и в апартаментах (например, с отделкой), что привело к росту цен.

Таблица 2. Уровень СВЦ по классам и типам жилья в динамике

Источник: данные агентства недвижимости «Бон Тон»

Спрос.

По реализации квартир ЮАО с начала 2019 г. (первые 4 месяца) находится на 5 месте с долей 9,7%, которая по сравнению с тем же периодом прошлого года уменьшилась на 1%.

По реализации апартаментов ЮАО с начала 2019 г. (первые 4 месяца) находится на 3 месте с долей 15,3%, которая по сравнению с тем же периодом прошлого года выросла на 9,2%.

Распределение спроса на квартиры по округам, шт., %*

Источник: данные агентства недвижимости «Бон Тон»

Распределение спроса на апартаменты по округам, шт., %*

Источник: данные агентства недвижимости «Бон Тон»

Большая доля в реализации в ЮАО приходится на комфорт-класс – 60,6%, которая за год снизилась на 3,1%. При этом доля эконом-класса выросла на 3,2%, доля бизнес-класса в общей структуре реализации осталась неизменной и составила 29,5%.

Таблица 3. Распределение спроса по классам в ЮАО

Источник: данные агентства недвижимости «Бон Тон»

По типу жилья на квартиры приходится большая часть в 89%, которая за год снизилась на 4,2%.

Значительные изменения наблюдаются в распределении спроса внутри типов жилья. Так, например, среди апартаментов на 20,9% выросла доля комфорт-класса, с 31,7% до 52,6% за счет активной реализации апартаментов в ЖК Ривер парк.

Внутри спроса на квартиры также происходили изменения: на 10% уменьшилась доля комфорт-класса, на 6% увеличилась доля бизнес-класса и на 4% - эконом-класса. Данные метаморфозы происходили благодаря увеличению реализации в ЖК бизнес-класса Зиларт в 2 раза в натуральных величинах(рост доли на 25,9%).

Самыми востребованными проектами в ЮАО по итогам реализации в первые 4 месяца 2019 г. стали проекты среди апартаментов комфорт-класса Ривер парк (74%), бизнес-класса – Play (64,4%). Среди квартир: комфорт-класса – Ясеневая 14, Лесопарковый и Life Варшавская с долями 26,8%, 21% и 20,3%; бизнес-класса – Зиларт с долей 90,3%.

Таблица 4. Самые востребованные проекты комфорт – и бизнес-класса ЮАО

Источник: данные агентства недвижимости «Бон Тон»

^{*Расчет сделан на основе данных Росреестра по дате заключения ДДУ с начала 2018 г. и 2019 г.(без учета оптовых покупок физ- и юрлиц)}