Первичный рынок жилой недвижимости Новой Москвы, сентябрь 2020 Сохранить PDF
Предложение.
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам сентября 2020 г. на первичном рынке ТиНАО экспонировалось 30 проектов общей площадью 370,7 тыс. кв.м и 6,9 тыс. лотов. По сравнению с прошлым месяцем объем предложения сократился на 20%. За год – на 23% и 19%. 98% предложения приходится на НАО, в ТАО находится 2% экспозиции.
В сентябре в реализацию не вышло новых проектов, но рынок пополнился новыми объемами в уже реализующихся проектах ЖК Кленовые аллеи (корпуса 13,14, 15) и ЖК Алхимово (корпус 6).
Структура предложения по эскроу-счетам. На долю предложения по эскроу-счетам приходится 36,4% от совокупной площади предложения в 12 проектах. За месяц доля сократилась на 8,1%, а объем – на 34,6%.
Структура предложения по классам большая доля приходится на комфорт-класс – 94,9%, на долю бизнес- и стандарт-класса - по 2,8% и 2,2%. За месяц доля предложения по каждому из классов изменилась в рамках статпогрешности. Объем предложения комфорт-класса за месяц сократился на 20%, бизнес-класса – на 12%, стандарт-класса- на 25,5%.
Структура предложения по классам, кв. м, %
По округам. На территории ТиНАО более 60% предложения сосредоточено в 2 поселениях: Сосенское (37,4%) и Московский (25%). В поселении Сосенское объем предложения за месяц сократился на 23%, в поселении Московский – на 18%. За месяц во всех поселениях произошло сокращение экспозиции, за исключением поселения Десеневское, в котором в проекте ЖК Кленовые аллеи вышли в реализацию 3 корпуса.
Структура предложения по районам, кв. м, %.
По стадиям строительной готовности в ТиНАО бОльшая часть предложения находится на начальной стадии строительной готовности (нулевой цикл и монтаж первых этажей) - 43,8%, доля которого выросла на 3%, а объем сократился на 14%. На заключительной стадии строительной готовности, в которую входит предложение от стадии фасадно-отделочных работ до ввода в эксплуатацию, находится 38,7% предложения. За месяц доля выросла на 1,1%, а объем сократился на 17,5%.
Структура предложения по стадии строительной готовности, кв. м, %.
По наличию отделки доля предложения без отделки и с отделкой представлены почти поровну – по 47% и 45%. Доля предчистовой отделки составила 7,5%, которая изменилась с размере статпогрешности. За месяц доля предложения с отделкой сократилась на 4,2%, а ее объем – на 27%. Доля предложения без отделки выросла на 2,7%, а объем предложения сократился на 16%.
Структура предложения по наличию отделки, шт., %
По типологии лотов больше половины экпозиции представлена 3 видами квартир: 2 комн. квартирами, на долю которых приходится 23,8%, 1 комн квартирами с долей 15,9% и евродвушками (2е) с долей 16,7%. Средняя площадь предложения составила 53,2 кв.м. За месяц объем предложения 2 комн. квартир и евротрешек (3е) сократился на 18%, 1 комн. квартир – на 12%, евродвушек – на 25%, студий - на 30%.
Структура предложения по типологии лотов, шт., %
Ценовая ситуация.
По итогам сентября 2020 г. СВЦ первичного рынка ТиНАО составила 156,3 тыс. руб., что на 6,8% больше, чем месяц назад. В НАО СВЦ составила 155,9 тыс. руб., которая за месяц выросла на 4,9%, а в годовом выражении – на 27,4%. В ТАО – 246 тыс. руб. в бизнес-классе, которая сократилась на 21%, и 77,5 тыс. руб. в комфорт-классе, которая выросла на 4,8%.
Таблица 1. СВЦ по классам в НАО, руб.
Основной рост СВЦ по всем классам на первичном рынке НАО начался с июня 2020 г., когда субсидированная ипотека начала приносить свои результаты в плане прироста спроса. С июня 2020 г. СВЦ в среднем по рынку выросла на 11,4% за 4 месяца. Наибольший прирост СВЦ зафиксирован в августе – 5,9% за месяц.
График 1. Динамика СВЦ по классам, тыс. руб.
В разрезе поселений НАО самая высокая СВЦ наблюдается в поселении Москвский – 164,6 тыс. руб. которая выросла на 9% по сравнению с уровнем прошлого месяца. Немногим меньше СВЦ в поселении Сосенское и Внуковское – 159 тыс. руб. и 157 тыс. руб., которые выросли на 2,3%.
Рейтинг поселений НАО по СВЦ, тыс. руб.
В разрезе типологии квартир наибольший прирост СВЦ за месяц показали студии - на 7,2%, которая выше в среднем по рынку комфорт-класса на 2,6%. Это объясняется высоким спросом на данный формат квартир, объем экспозиции которого сократился за месяц на 30%. За год СВЦ студий выросла на 34,6%. На втором месте - 2 комн. квартиры и евротрешки, СВЦ в которых выросла на 6,1% и 6%, объем экспозиции которых сократился на 18%. За год прирост в цене по данным форматам составил 27,9% и 30,7%. Интересно, что за год СВЦ 1 комн. и 3 комн. квартир выросла на 31,9% и 31,7%, т.е. на одинаковые величины, что говорит о равномерном перераспределении спроса по типу лотов.
Выбиваются из тенденции значительный прирост СВЦ в 4 комн. квартирах – на 21,3% - в одном проекте бизнес-класса произошло существенное подорожание на 16% за месяц. Рост спроса на большие форматы квартир связан с введением субсидированной ипотеки, в результате которой стало возможным приобретение больших форматов квартир.
Таблица 2. СВЦ по типу комнат комфорт-класса в НАО, тыс. руб.
По итогам сентября 2020 г. средняя цена квартиры на первичном рынке ТиНАО составила 8,3 млн руб., что на 4,9% больше, чем месяц назад. В НАО средняя цена квартиры составила 8,3 млн руб., которая за месяц выросла на 5,5%, а в годовом выражении – на 22,1%. В ТАО – 15,5 млн руб. в бизнес-классе и 3,8 млн руб. в комфорт-классе.
Таблица 3. Средняя цена квартиры по классам в НАО, млн руб.
В разрезе поселений НАО самая высокая средняя цена квартиры наблюдается в поселении Внуковское – 9,6 млн руб. которая выросла на 2,3% по сравнению с уровнем прошлого месяца. Одинаковая средняя цена лота в поселении Московский и Щербинка – 9 млн руб.
Рейтинг поселений НАО по средней цене квартиры, млн руб.
В разрезе типологии квартир по количеству комнат наибольший прирост средней цены квартиры за месяц показали сразу несколько типов лотов - студии, 2 комн., 3 комн. и многокомнатные квартиры – на 6,1-6,4%. За год наибольший прирост бы зафиксирован на уровне 28% в студиях, 3 комн. и 1 комн. квартирах.
Таблица 4. Средняя цена квартиры по типу комнат комфорт-класса в НАО, млн руб.
