Первичный рынок жилой недвижимости Новой Москвы за август'19
Предложение.
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам августа 2019 г. на первичном рынке ТиНАО экспонировалось 26 проектов общей площадью 419,4 тыс. кв.м и более 7,2 тыс. лотов, что на 2,5% и 3,4% меньше, чем месяц назад.
В августе в реализацию не вышло новых проектов, рынок пополнится 3 корпусами в уже реализуемых проектах: в ЖК Скандинавия – корпус.17.2, в ЖК Бунинские луга – 2.2/1 и 2.2/2, в ЖК Новые Ватутинки – к. 2/3.
Структура предложения по классам практически не изменилась: большая доля приходится на комфорт-класс – 97,3%, объем экспозиции которого сократился на 2,8%. Доля предложения эконом-класса составила 1,9%, объем которого вырос на 19,8% за прошедший месяц за счет прироста нового предложения в типовой панели. Доля предложения бизнес-класса остается неизменной на уровне 0,8%.
Структура предложения первичного рынка ТиНАО по классам, кв.м, %, август 2019 г.
Источник: данные агентства недвижимости «Бон Тон»
По округам по итогам августа большая часть предложения на первичном рынке Новой Москвы приходилась на НАО – 97,2%, в котором в реализации находится 24 проекта площадью 407 тыс. кв.м, на ТАО приходится только 2,8%, в котором в реализации находится 1 проект площадью 11,7 тыс. кв.м.
На территории НАО больше половины предложения сосредоточено в поселении Сосенское (55,5%), доля которого за месяц выросла на 5%, а объем предложения на 7%. Больше всего за месяц увеличился объем предложения в поселении Десеновское - на 15,3%. за счет выхода нового объема в ЖК Новые Ватутинки.
Структура предложения первичного рынка в НАО, кв.м,%, август 2019 г.
Источник: данные агентства недвижимости «Бон Тон»
Продолжается снижение объемов в реализации в ряде поселений. Больше всего за месяц объемы сократились во Внуковском на 30%, в Филимонковском – на 50% и в Воскресенском – на 60%, что связано не только с вымыванием объемов, но и с поведением застройщиков, которые убирают часть объемов из реализации. На первичном рынке ТАО весь объем в реализации представлен в поселении Новофедоровское, объем которого уменьшился на 1,6%.
По стадиям строительной готовности большая часть предложения в НАО находится на стадии монтажа первых этажей – 24,2%, доля которого выросла на 5,5% в результате прироста объема предложения на 26%. Увеличилась доля предложения на стадии монтажа средних этажей – на 6,7% в связи с приростом предложения на данной стадии на 67%.
Больше всего сократилась доля предложения на нулевом цикле – на 11,3%, а объем предложения - на 40,2% в результате вымывания объема на данной стадии строительной готовности и перехода на более высокую стадию.
С другой стороны, также значительно сократились доля и объем предложения на заключительных стадиях строительной готовности: на стадии монтажа последних этажей - на 5,1% и 24%, благоустройства – на 1,2% и 27% и во введенных – на 1,1% и на 32% соответственно. По стадиям строительной готовности предложение в ТАО все предложение введено.
Структура предложения по стадии строительной готовности в НАО, кв.м, %, август 2019 г.
Источник: данные агентства недвижимости «Бон Тон»
По наличию отделки большая часть предложения в НАО реализуется без отделки – 53,8%, которая уменьшилась по сравнению с предыдущим периодом на 2,9%, а объем – на 8,5%. На долю предложения с предчистовой отделкой приходится 9,6%, которая выросла на 1,5%, а объем – на 14%. Доля предложения с отделкой отается на уровне 35-36%. Все предложение в ТАО реализуется без отделки.
Структура предложения по наличию отделки, шт., %, август 2019 г.
Источник: данные агентства недвижимости «Бон Тон»
По типологии лотов больше половина предложения (56,4%) в НАО представлена 2 комн. и квартирами евроформата 2е и 3е. По итогам месяца больше всего вырос объем предложения квртир 3е – на 11,6%. При этом наблюдалось значительное сокращение предложения 1 комн. квартир – на 23%, 3 и 2 комн. квартир – на 9,2% и 3,6%. Средняя площадь совокупного предложения составляет 58,2 кв.м. По типологии лотов большая часть в ТАО представлена таже 2 комн. квартирами с долей 66,5%, 23% приходится 3 комн. квартиры, на 1 комн. квартиры – 10,5%.
Структура предложения по типологии лотов в НАО, шт., %, июль 2019 г.
Источник: данные агентства недвижимости «Бон Тон»
Ценовая ситуация.
По итогам августа СВЦ первичного рынка Новой Москвы составила 122,9 тыс. руб. В НАО СВЦ составила 124,7 тыс. руб., в ТАО – 59,4 тыс. руб. В НАО СВЦ эконом-класса составила 124,7 тыс. руб., комфорт-класса – 124,6 тыс. руб., бизнес-класса – 134,4 тыс. руб. В ТАО СВЦ комфорт-класса составила 59,4 тыс. руб.
За год СВЦ выросла на 14%, по классам динамика была более значительная: в эконом-классе – на 21,1%, в комфорт-классе – на 16,7%, в бизнес-классе- на 15,5%.
Динамика СВЦ на первичном рынке ТиНАО, тыс. руб., август 2019 г.
Источник: данные агентства недвижимости «Бон Тон»
В разрезе поселений максимальная СВЦ зафиксирована в поселениях Московский и Сосенское на уровне 126,3 тыс. руб. Минимальная СВЦ зафиксирована в поселении Щербинка на уровне 101,4 тыс. руб. За месяц больше всего выросла СВЦ в поселении Филимонковское – на 4,6% с связи с ростом стадии строительной готовности.
Рейтинг поселений НАО по СВЦ, тыс. руб., август 2019 г.
Источник: данные агентства недвижимости «Бон Тон»
По итогам августа средняя цена лота первичного рынка Новой Москвы составила 7,1 млн руб. В НАО – 7,3 млн руб., в ТАО – 3,5 млн руб. В НАО средняя цена эконом-класса составила 6,5 млн руб., комфорт-класса – 7,3 млн руб., бизнес-класса – 19,9 млн руб. В ТАО СВЦ комфорт-класса составила 3,5 млн руб.
В разрезе поселений максимальная средняя цена лота зафиксирована в поселении Щербинка и Воскресенское на уровне 8,3 и 7,8 млн руб. Минимальная зафиксирована в поселении Марушкинское на уровне 3,9 мл руб. За месяц больше всего выросла средняя цена лота в поселениях Филимонковское и Воскресенское – на 11,9% и 16,8% с связи с ростом стадии строительной готовности и изменением структуры предложения.
Рейтинг поселений НАО по средней цене лота, тыс. руб., август 2019 г.
Источник: данные агентства недвижимости «Бон Тон»
В разрезе типологии квартир комфорт-класса за месяц больше всего подорожали студии – на 3,2%, с 148,7 до 153,4 тыс. руб. Средняя цена данных лотов составляет на сегодняшний день 4 млн руб. На 1,3% выросла СВЦ на лоты 2е- с 137,5 до 139,4 тыс. руб., средняя цена данных лотов составляет 5,9 млн руб.
Динамика СВЦ по типу лотов в комфорт-классе, тыс. руб., август 2019 г
Источник: данные агентства недвижимости «Бон Тон»
Спрос.
По итогам августа 2019 г. на первичном рынке Новой Москвы количество зарегистрированных ДДУ (без учета выкупов юр и физлиц) выросло на 10% по сравнению с предыдущим месяцем, но снизилось на 35% по сравнению с прошлым годом. Темпы реализации в ТиНАО продолжают снижаться даже в суммарном выражении: с начала года было зарегистрировано на 4,6% меньше, чем за тот же период прошлого года.
Доля вымывания (реализации) продолжает снижаться второй месяц. Если с начала года она была в среднем на уровне 22-29%, то на сегодняшний день она составляет 11,5%. Максимальные значения данного показателя были отмечены в ноябре-декабре прошлого года на уровне 32-34%. По сравнению с тем же периодом прошлого года она снизилась в 2,6 раз. Одна из причин – это рост цен. СВЦ реализации в ноябре-декабре в комфорт-классе прошлого года была на уровне 108-113 тыс. руб., на сегодняшний день – 122 тыс. руб., в эконом-классе – 124-128 тыс. руб. и 138-139 тыс. руб. соответственно.
Отчасти это говорит о наступлении насыщения спроса на доступное на первичном рынке Новой Москвы.
Продолжается дальнейшая поляризация первичного рынка. Почти 70% объема реализации приходится на 2 поселения: Сосенское – 45,4% и Московский- 22,5%. В некоторых поселениях доля реализации близка к нулю.
За месяц наибольший прирост спроса был отмечен в поселении Десеновское – на 48,7%, Внуковское – 39,7% и Сосенское – на 29,3%. Наибольшее сокращение спроса в поселениях Филимонковское, Новофедоровское и Марушкинское до 0,3-1,4%.
Таблица 1. Рейтинг поселений ТиНАО в реализации, 07-08.2019 г.
Источник: данные агентства недвижимости «Бон Тон»
Больше половины спроса приходится на 4 проекта из ТОП-10, половина из которых находится в поселении Сосенское. Самыми популярными являются 3 проекта: ЖК Саларьево парк (ПИК) с долей 14,1%, которая снизилась на 5,2% по сравнению с прошлым месяцем, Скандинавия(А101) и Кленовые Аллеи (МИЦ) с долями 12,7% и 9,8%, которые выросли на 7,2% и 7,3% соответственно. Наибольшим спросом в данных проектах пользуются квартиры на начальных стадиях строительной готовности. В ЖК Саларьево парк –почти 50% реализуется на стадии монтаж первых этажей и 15% - на нулевом цикле, в ЖК Кленовые аллеи – 58,2% - на стадии монтажа первых этажей и в ЖК Скандинавия – 48% - на нулевом цикле.
По типу лотов наибольшим спросом в ЖК Саларьево парк и Скандинавия пользуются 3 комн. , 2 комн. и евродвушки. Средневзвешенная площадь реализованных лотов в ЖК Саларьево парк составляет 57 кв.м и в ЖК Скандинавия - 63 кв.м. В ЖК Кленовые аллеи большая доля спрос приходится на мелкоформатные лоты: на долю 1 комн. квартир средней площадью 36 кв.м приходится 35%, на долю студий- 25% и 2 комн. квартир – 20%. Средневзвешенная площадь реализованных лотов в данном проекте составляет 42,2 кв.м.
Таблица 2. Рейтинг проектов ТиНАО в реализации, 07-08.2019 г.
Источник: данные агентства недвижимости «Бон Тон»
