Первичный рынок жилой недвижимости массового сегмента в границах старой Москвы, сентябрь 2020 г. Сохранить PDF
Предложение. По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам сентября 2020 г. совокупный объем предложения в массовом сегменте на первичном рынке жилья в старых границах Москвы составил 910 тыс. кв.м и 15,8 тыс. лотов, который за месяц снизился на 9,3% площади и на 10,2% лотов. На долю комфорт-класса приходится 97,6%, что составляет 891,8 тыс кв.м и 15,5 тыс. лотов в 86 проектах и 278 корпусах. За месяц объем предложения снизился на 9,5% площади и на 10,4% лотов за счет роста спроса несмотря на выход новых проектов и объемов в реализацию. В стандарт-классе в реализации находится 5 проектов в 17 корпусах общей площадью 18,5 тыс. кв.м и 300 лотов. За месяц объем экспозиции снизился на 5,8% площади и не изменился в плане лотов.
По эскроу-счетам в комфорт-классе реализуется 51,7% предложения площади в 36 проектах и 83 корпусах. За месяц доля предложения по эскроу-счетам выросла на 3,5%, а его объем сократился на 2,7%. В стандарт-классе предложение реализуется по старым правилам.
Новое предложение в сентябре пополнилось 4 новыми проектами комфорт-класса от ГК ПИК: Бусиновский парк, Руставели 14, Сигнальный 16 и Кронштадский 9. Также в реализацию вышла 2 очередь ЖК Дмитриевский от Мосреалстрой и новый корпус в ЖК Академика Павлова (Павлова 40) от ГК ПИК. На стадии бронирования вышел в реализацию. ЖК Авиатика от РГ. Девелопмент.
Предложение по округам. Две трети предложения квартир комфорт-класса (65,1%) приходится на 3 округа: ЮВАО (32,4%), СВАО (18,5%) и ЮАО (14,2%). Структура распределения предложения по округам за месяц не изменилась, а размер экспозиции сократился во всех локациях. В наибольшей степени сокращение произошло в САО – на 18%, в СВАО и ЮАО – на 15%.
Структура предложения комфорт-класса по округам, кв.м
Большая часть предложения в стандарт-классе находится в ЮВАО. За месяц размер экспозиции сократился в ЮВАО на 8% и в ЮАО на 21%.
Структура предложения стандарт-класса по округам, кв.м
Предложение по районам. Больше 60% предложения комфорт-класса в реализации концентрируется в 10 районах Москвы, треть которого приходится на 3 района: Люблино (ЮВАО) – 14,7%, Рязанский (ЮВАО) – 9,6% и Москворечье-Сабурово (ЮАО) – 7,8%. За месяц в 9 районах из 10 произошло снижение объема экспозиции на 4-19%. Прирост наблюдался только в Останкинском районе на 60% в связи с увеличением экспозиции в одном проекте. В стандарт-классе большая для предложения (80%) находится в районе Некрасовка (ЮВАО).
Таблица 1. Структура распределения предложения комфорт-класса по районам
По стадиям строительной готовности почти половина предложения квартир комфорт-класса находится на заключительной стадии строительной готовности (47,1%): на стадии фасадно-отделочных работ (ФОР) – 30,5%, благоустройства – 4,9% и введенных – 11,6%. За месяц эта доля выросла на 1,2%, а объем экспозиции снизился на 6,9%. На начальной стадии находится больше трети предложения (40,2%): на нулевом цикле – 35,2% и на стадии монтажа первых этажей – 5%, доля которого выросла на 2,2%, а экспозиция снизилась на 4,3%. Почти 60% предложения, которое реализуется по эскроу-счетам, находится на нулевом цикле.
В стандарт-классе более 88,5% предложения введена, остальная часть находится на стадии реконструкции зданий.
Структура предложения комфорт-класса по стадиям строительной готовности, кв.м, %
По наличию и типу отделки большая доля предложения реализуется с отделкой (63,2%). За месяц эта доля увеличилась на 0,5%, а ее предложение – на 9,6%. Доля предложения без отделки сократилась на 0,6%, а ее объем сократился на 8,5% и составил 30,9%.
Структура предложения комфорт-класса по наличию отделки, шт.,%
В стандарт-классе большая доля предложения реализуется с предчистовой отделкой (60,7%), которая за месяц сократилась на 7%, а экспозиция снизилась на 9,9%. С отделкой реализуется 30%, доля за месяц выросла на 7% при росте экспозиции на 30,5%.
По типу квартир 55% предложения приходится на 3 типа квартир: 3е (20,4%), 2 комн. (17,4%) и 2е (16,8%). Больше всего за месяц увеличилась доля 3е квартир – на 2% при небольшом сокращении экспозиции. Значительно сократилось предложение 1 комн. квартир - на 18% и студий – на 16%. Средняя площадь экспозиции составила 57,4 кв.м., что на 1,1% больше, чем в прошлом месяце.
Структура предложения по типу квартир комфорт-класса, шт.,%
В стандарт-классе большая доля предложения приходится на 2 комн. квартиры – 67%, которая сократилась на 8%, на долю 3 комн. квартир приходится 19%, студий – 10,3%. Средняя площадь экспозиции составляет 57,4 кв.м., что на 1,2% больше, чем месяц назад.
Стоимостные показатели.
СВЦ. По итогам сентября 2020 г. средневзвешенная цена (СВЦ) предложения квартир в комфорт-классе составила 187,5 тыс. руб., что на 3,8% выше, чем месяц назад. За год СВЦ выросла на 9,6%. В стандарт-классе СВЦ составила 142,3 тыс. руб., что на 1,9% выше, чем месяц назад. За год СВЦ в стандарт-классе выросла на 14,7%.
Таблица 2. СВЦ квартир по классам, тыс. руб.
В разрезе стадий строительной готовности в большей степени выросла СВЦ на нулевом цикле - на 9,9%. Прирост также наблюдался на заключительных стадиях строительной готовности – на 5-6% в месяц.
Таблица 3. СВЦ квартир комфорт-класса по стадии строительной готовности, тыс. руб.
Основной рост СВЦ по всем классам на первичном рынке Москвы в массовом сегменте начался с июня 2020 г., когда субсидированная ипотека начала приносить свои результаты в плане прироста спроса. Наибольший рост в комфорт-классе с начала года пришелся на август 2020 г, когда СВЦ выросла на 3,5% и в сентябре продолжился этот рост – на 2,7%. В стандарт-классе рост пришелся на июнь -10,9% и на август – на 5,1%.
График 1. Динамика СВЦ по классам, тыс. руб.
СВЦ по типам квартир. По итогам сентября 2020 г. на рынке комфорт-класса больше всего за месяц выросла СВЦ студий - на 10,1% и составила 196,2 тыс. руб. При этом рост за год составил всего 1,1%. На втором месте по росту за месяц находятся 1 комн. квартиры - на 7,7% и составила 182,2тыс. руб. За год рост составил 3,6%. Прирост цен на малоформатные квартиры за месяц является следствием доступности ипотеки, когда у части целевой аудитории появилась возможность покупки небольшой квартиры. С другой стороны, это может быть связано и с ростом инвестиционного спроса.
Больше всего за год выросла СВЦ квартир 2е – на 13,1% и 3е – на 14,7%.
Таблица 4. СВЦ квартир по типу лотов, тыс. руб.
СВЦ по округам. Самым доступным округом на первичном рынке квартир комфорт-класса остается ЗелАО с СВЦ на уровне 145,2 тыс. руб., которая выросла на 2,5%, а самым дорогим ЗАО с СВЦ на уровне 219,1 тыс. руб., которая выросла на 5,5%. Ни в одном округе за месяц не наблюдалось уменьшение СВЦ. Больше всего СВЦ выросла в СВАО - на 15,2%.
Рейтинг округов по СВЦ на рынке квартир комфорт-класса, тыс. руб.
Средняя цена квартиры. По итогам сентября средняя цена квартир комфорт-класса составила 10,9 млн руб., показав рост на 7%. В стандарт-класса средняя цена квартиры составила 8,8 млн руб., что на 4,3% меньше, чем месяц назад. За год средняя цена квартиры в комфорт-классе выросла на 7%, в стандарт-классе – на 18,9%.
Таблица 5. Средняя цена квартир по классам, млн руб.
Средняя цена квартиры по округам. Самым доступным округом стал ЗелАО со средней ценой квартиры на уровне 8,9 млн руб., самым дорогим – СЗАО со средней ценой на уровне 16,3 млн руб. За месяц потеряли в средней цене квартиры только два округа – ЮВАО и ЮАО на 3,1% и 1,5% соответственно. В остальных округах отмечен рост средней цен в среднем на 5,3%. Наибольший рост показателя произошел в ЗАО – на 8%.
В стандарт-классе самым доступным по средней цене квартиры стал ЮВАО, в котором она составила 8,6 млн руб., самым дорогим – ВАО с ценой на уровне 12 млн руб.
Рейтинг округов по средней цене квартиры комфорт-класса, млн руб.
