Первичный рынок жилой недвижимости бизнес-класса в границах старой Москвы, декабрь 2020 г. Сохранить PDF
Предложение. По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам декабря 2020 г. совокупный объем предложения квартир бизнес-класса на первичном рынке жилья в старых границах Москвы составил 617,4 тыс. кв.м и 8,2 тыс. лотов. За месяц объем экспозиции вырос на 4,2 % площади и на 6,6% лотов. За год размер экспозиции сократился на 25% площади и 41% лотов.
По эскроу-счетам реализуется 40% предложения площади в 29 проектах, которая увеличилась за месяц на 6% и по объему предложения на 17,4%.
Новое предложение в декабре пополнилось 4 новыми корпусами в одном новом проекте ЖК Сидней Сити (ФСК) и 2 корпусами в ЖК Вест Гарден.
Предложение по округам. В течение года наблюдалась высокая активность девелоперов на рынке квартир бизнес-класса. Даже несмотря на то, что было выведено 11 новых проектов против 17 в прошлом году, новое предложения выросло на 8% в расчете на количество корпусов (70 против 65). Она была выше, чем в комфорт-классе, в котором вышло в реализацию на 17% меньше новых корпусов, чем в 2019 г.
Половина предложения квартир бизнес-класса приходится на 3 округа: ЮАО (19,3%, +0,4%), ЗАО (16,4%, -1,8%) и САО (12,3%, -1,1%). Наибольшая активность была продемонстрирована в ЮАО, в котором по итогам года объем предложения вырос на 62%, а его доля выросла на 11,3% благодаря выходу новых проектов и объемов в размере 27 корпусов в 3 новых (Павелецкая сити, Топ Хиллс, Форивер) и уже реализующихся проектах. Несмотря на выход 15 корпусов в 2 новых (Настоящее, Шом) и 4 в уже реализующихся проектах, в ЗАО за год наблюдалась отрицательная динамика предложения - на 38,8%, а его доля сократилась на 4%. Также существенное сокращение экспозиции произошло в СЗАО - на 54% несмотря на выход 18 корпусов в 2 новых (Сидней Сити, Сити Бей) и в одном уже реализующемся проекте.
В САО объем экспозиции уменьшился на 58%, а его доля - на 9,8%. В этом округе в 2020 г. не вышло ни одного нового проекта и объем пополняется за счет уже реализующихся объектов.
Снижение объемов в реализации говорит об активности покупателей, спрос которых поглощал текущее предложение квартир в реализуемых проектах.
Структура предложения бизнес-класса по округам, кв.м, %
Предложение по районам. Больше 70% предложения концентрируется в 10 районах Москвы (+1,3%,+13% гг). Большая доля предложения находится в Даниловском районе (ЮАО), доля которого за год выросла на 10,7%. Этот наиболее активно развивающийся район ЮАО, в котором в реализации находится 7 проектов и на долю которого приходится 95% предложения в ЮАО.
Таблица 1. Структура распределения предложения по районам, кв.м,%
По стадиям строительной готовности почти половины предложения (49,2%) находится на заключительной стадии строительной готовности (ФОР – 23,5%, благоустройство – 6,9%, введен – 18,7%), которая за месяц уменьшилась на 4,2%, а ее объем – на 4%. На начальной стадии строительства находится почти 40% предложения (нулевой цикл – 30,4%, монтаж первых этажей – 9,1%), которая за месяц выросла на 7,8%, а ее объем – на 30% в силу выхода нового объема в реализацию. Основной объем «вымывается» в реализации на стадии нулевого цикла, поскольку на стадии монтажа средних и последних этажей находится всего 15% предложения.
Структура предложения бизнес-класса по стадиям строительной готовности кв. м, %
По наличию и типу отделки большая доля предложения реализуется без отделки 64,9% (+4,9% мм, - 13% гг). На долю предложения с предчистовой отделкой приходится в 2 раза меньше 23,8% (+0,1% мм, +7,5% гг). За месяц доля предложения с отделкой выросла на 4,6% и составила 11,3%. За год ее объем вырос на 35%, а доля – на 5,4%. Но она все еще не становится треном жилья бизнес-класса.
Структура предложения бизнес-класса по наличию отделки, шт., %
По типу квартир более 60% предложения приходится на 3 типа квартир: 3е средней площадью 75 кв. м (26,6%), 4е средней площадью 105 кв.м. (19,4%) и 2е средней площадью 49,7 кв.м. (14,5%). Средняя площадь всего предложения составила 76 кв.м., которая снизилась за месяц на 2,2%.
Структура предложения по типу квартир бизнес-класса, шт., %
Стоимостные показатели.
СВЦ. По итогам декабря 2020 г. средневзвешенная цена (СВЦ) предложения квартир в бизнес-классе составила 303,1 тыс. руб., которая за месяц выросла на 2,1%. За год СВЦ выросла на 23,4%.
СВЦ по округам. Самым доступным округом стал СВАО с СВЦ на уровне 251,6 тыс. руб. (+3,3% мм), самым дорогим является ЗАО с СВЦ на уровне 341,3 тыс. руб. (+5,6%). Больше всего за год выросла СВЦ в ЗАО, ЮАО и САО – по 31,8% и 28,5%, что на 8,4% и 5,1% больше, чем в среднем по рынку жилья бизнес-класса.
Рейтинг округов по СВЦ на рынке квартир бизнес-класса, тыс. руб.
СВЦ по типам квартир. По всем типам квартир наблюдается положительная динамика СВЦ. Больше всего за год выросла СВЦ 2 комн., 1 комн. и 2е квартир - на 36,3%, 35,8% и 27,3%, что на 12,8%, 12,5% и 4% выше, чем в средне по рынку. Все остальные типы квартиры выросли в цене на уровне роста рынка – 23%.
Таблица 2. Динамика СВЦ по типам квартир, тыс. руб.
Средняя цена квартиры. По итогам декабря средняя цена квартиры бизнес-класса составила 23 млн руб. (+0,1% мм, +26% гг).
Средняя цена по округам. Самым доступным является округ ЮВАО со средней стоимостью лота 17,4 млн. руб. (-8,4% мм), самым дорогим – ЗАО со средней ценой квартиры 29 млн руб. (+11,5% мм). Больше всего за год средняя цена квартиры выросла в САО, ЗАО и ВАО– на 53%, 46% и 33%, что на 28%, 20% и 5% больше, чем в среднем по рынку жилья бизнес-класса.
Рейтинг округов по средней цене квартиры бизнес-класса, млн руб.
Средняя цена квартиры по типам квартир. По всем типам квартир наблюдается положительная динамика средней цены квартиры. Больше всего за год выросла средняя цена 2 комн. и 1 комн. квартир - на 40,3% и 39,2%, что на 14,7% и 13,5% выше, чем в средне по рынку. Все остальные типы квартиры выросли в цене на уровне роста рынка – 25%.
Таблица 3. Средняя цена квартир бизнес-класса по типам, млн руб.
