Первичный рынок жилой недвижимости в границах старой Москвы, по итогам 2018 года
Предложение.
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам 2018 г. на первичном рынке экспонировалось 251 проект (173 проекта с квартирами, 57 – с апартаментами, 21 – смешанные), общей площадью 2,74 млн кв.м на 40,4 тыс. лотов. По сравнению с 4 кв. 2017 г. снижение объемов экспозиции составило 14%, включая сегмент квартир – на 18,9%. При этом объем предложения апартаментов вырос на 11,1%. По типу жилья на долю квартир приходится 78,8% совокупного предложения.
Структура предложения первичного рынка, тыс. кв.м
Источник: данные агентства недвижимости «Бон Тон»
Таблица 1. Структура предложения по типам жилья (за период 2016-2018 гг)
Источник: данные агентства недвижимости «Бон Тон»
По итогам 2018 г. на рынок вышло в реализацию 72 проекта и новые объемы в уже реализуемых проектах совокупно в 224 корпусах. Прирост по сравнению с 2017 г. составил 10,8% и 44,5% по количеству проектов и корпусов соответственно.
Наибольший прирост показало количество новых проектов с квартирами премиум- и комфорт-класса, на 150% и 10,7% соответственно, и премиум- и бизнес-класса с апартаментами – на 150% и 100% соответственно. В разрезе корпусов новое предложение в комфорт-классе выросло на 38,8% по квартирам и на 60% по апартаментам, в бизнес-классе на 157,1% по апартаментам, в премиум-классе –по квартирам на 550% и по апартаментам на 250%.
Таблица 2. Структура нового предложения по типам жилья и классам
Источник: данные агентства недвижимости «Бон Тон»
По классам в экспозиции квартир на комфорт- и бизнес-класс приходится почти поровну – по 46,8% и 42,4% соответственно. Больше всего выросла доля комфорт-класса – на 5,8%, доля эконом-класса уменьшилась на 5,6%.
Структура предложения первичного рынка по классам, %, кв.м
Источник: данные агентства недвижимости «Бон Тон»
Таблица 2. Структура предложения квартир по типам классам (за период 2016-2018 гг)
Источник: данные агентства недвижимости «Бон Тон»
Внутри классов и сегментов жилья наблюдались понижательные тренды по динамке объемов предложения. На первичном рынке квартир эконом-класса наблюдалось снижение экспозиции на 76,2%, комфорт-класса- на 7,3%, бизнес-класса – на 20,4%, премиум-класса – на 12,1%.
Динамика предложения массового сегмента объясняется высоким уровнем спроса и вымывания, несмотря на прирост объема нового предложения. Объем предложения квартир комфорт-класса держится на уровне 1 млн. кв.м второй год подряд. Доля эконом-класса, как жилья типовых панельных серий постепенно уходит с рынка, уступая место улучшенной панели.
Источник: данные агентства недвижимости «Бон Тон»
За счет выхода большого количества проектов в премиальном сегменте апартаментов доля премиум-класса выросла на 14,6%. Большая доля остается за бизнес-классом на уровне половины экспозиции. Но она в 2018 г сократилась почти на 10,7%, доля комфорт-класса потеряла 3,9% за год.
Таблица 3. Структура предложения апартаментов по типам классам (за период 2016-2018 гг)
Источник: данные агентства недвижимости «Бон Тон»
Прирост предложения апартаментов в премиальном сегменте набирает обороты: если в 2017 г. он составил 73,9%, то в 2018 г. – уже 133,7%. Экспозиция в комфорт-и бизнес-классах уменьшились на 6,5% и 8% соответственно.
Структура предложения по округам, кв.м, %
Источник: данные агентства недвижимости «Бон Тон»
Половина предложения квартир представлена в 3 округах: ЗАО (16,2%) в 34 проектах, САО (16,1%) в 34 проектах и СВАО(14,7%) в 23 проектах. Большая часть предложения апартаментов сосредоточена также в 3 округах: САО(29,9%) в 14 проектах, СВАО (23,2%) в 15 проектах и ЦАО (22,6%) в 22 проектах.
Структура предложения по стадии строительной готовности, кв.м,%
Источник: данные агентства недвижимости «Бон Тон»
По стадиям строительной готовности большая часть предложения квартир и апартаментов находится на начальной стадии(нулевой цикл и монтаж первых этажей) по 27,4% и 36,5% соответственно. На стадии введенных объемов – по 18,9% и 22,7% соответственно.
Структура предложения по наличию отделки, шт.,%
Источник: данные агентства недвижимости «Бон Тон»
По налиичю отделки большая часть в предложении квартир и апартментов реализуется без отделки – по 60,8% и 63% соответственно. На долю полной отделки приходится 30% в квартирах, и 29,6% - в апартаментах. На долю предчистовой отделки по 9,1% и 6,4% соотвественно.
Структура предложения по типологии лотов, шт.,%
Источник: данные агентства недвижимости «Бон Тон»
По типологии лотов большая часть в предложении квартир представлена 2 комн. квартирами сдолей 24,1%, средняя площадь которых в экспозиции составляет 64,3 кв.м., в апартаментах – 2 комн. лоты евроформата с долей 20,7% и средней площадью 56,7 кв.м. Средняя площадь квартир в экспозиции составила 68,9 кв.м., апартаментов – 63,3 кв.м.
Ценовая ситуация.
По итогам года СВЦ рынка составила 225,9 тыс. руб., что на 5,5% больше, чем в конце прошлого года: на рынке квартир СВЦ составила 214,5 тыс. руб., что на 4,4% выше, и на рынке апартаментов – 272,5 тыс. руб., что на 3,5% выше. В 2018 г. всем классам удалось пробить понижательный тренд предыдущего периода в части изменения СВЦ.
В течение года на рынке квартир наблюдалась повышательная динамика в диапазоне от 0,5-1,2% за период. Самая высокая динамика по сравнению с тем же периодом прошлого года наблюдалась в массовом сегменте – 4 и 4,9% для эконом- и комфорт-классов, что связано с повышенным спросом со стороны потребителей. Бизнес-и премиум-класс
Таблица 4. Динамика СВЦ квартир по классам (за период 2016-2018 гг)
Источник: данные агентства недвижимости «Бон Тон»
Источник: данные агентства недвижимости «Бон Тон»
На первичном рынке апартаментов мы наблюдали отскок цены по комфорт-классу на 6,1% вверх за счет выхода более мелких форматов, в премиум-классе – за счет выхода предложения с полной отделкой на 8,1%.
Таблица 5. Динамика СВЦ апартаментов по классам (за период 2016-2018 гг)
Источник: данные агентства недвижимости «Бон Тон»
Источник: данные агентства недвижимости «Бон Тон»
В разрезе округов минимальная СВЦ по квартирам зафиксирована в ЗелАО на уровне 113,2 тыс. руб., по апартаментам - в ЮВАО на уровне 127,9 тыс. руб. Максимальные значения в ЦАО на уровне 393,7и 431,9тыс. руб. соответственно.
Рейтинг округов по СВЦ, тыс. руб.
Источник: данные агентства недвижимости «Бон Тон»
Источник: данные агентства недвижимости «Бон Тон»
Средняя цена лота по рынку составила 15,3 млн руб. На квартиры - 14,7 млн. руб. (от 8,4 в эконом-классе до 45,2 млн. руб. в премиум-классе), на апартаменты- 17,3 млн руб. (от 6,7 в комфорт-классе до 46 млн. руб. в премиум-классе).
В разрезе округов минимальный размер средней цены лота по квартирам зафиксирован в ЗелАО на уровне 6,2 млн. руб., по апартаментам - в ВАО на уровне 4,9 млн. руб. Максимальные значения в ЦАО на уровне 35,6 и 38,6 млн. руб. соответственно.
Рейтинг округов по средней цене лота, млн. руб.
Источник: данные агентства недвижимости «Бон Тон»
Источник: данные агентства недвижимости «Бон Тон»
Спрос.
По итогам реализации за 11 мес прирост реализации на первичном рынке старой Москвы составил 45,2% по сравнению с уровнем того же периода прошлого года. Прирост спроса в 1-2 кварталах 2018 г. по отношению к тем же периодам прошлого года составил 47,3% и 47,2%. Пик спроса пришелся на 3 кв. 2018 г., когда было реализовано рекордное количество лотов более 13 тыс. В течение года каждый месяц мы наблюдали прирост предложения по сравнению с тем же периодом прошлого года от 18% в апреле до 72% в июле. В осенние месяцы прирост спроса составил 52-54%.
Ипотека показала также прирост: на 87% в 1 кв 2018 г., и по 66% , 69% и 67% во 2, 3 и 4 кв 2018 г. (без данных декабря) соответственно.
Динамика спроса на рынке недвижимости за 11 мес 2017-2018 гг
Источник: данные агентства недвижимости «Бон Тон»
Наибольший прирост за 11 мес года показал сегмент квартир - на 47%. В разрезе классов больше всего прирост был у бизнес-класса на 69,5% и эконом –класса – на 65,3%, темп роста которого замедлился по сравнению с 2017 г. на 13,3%. Комфорт-класс вырос на 37%, что выше на 5,5%, чем в 2017 г.
Продажи апартаментов выросли на треть. На их долю в общей реализации приходится 7,4%. Больше всего увеличились продажи в комфорт-классе на 59,8%, что в 10 раз по темпу роста, чем в 2017 г.
Таблица 6. Показатели спроса по классам и типам жилья на первичном рынке старой Москвы, шт. (по данным реализации за 11 мес 2016-2018 гг)
Источник: данные агентства недвижимости «Бон Тон»
В структуре спроса на жилую недвижимость по классам особых неожиданностей не произошло: большая доля в реализации квартир приходится на комфорт-класс с долей 63%, которая за год уменьшилась на 4,6%. На 3,8% выросла доля бизнес-класса.
В структуре спроса на апартаменты по классам произошли существенные изменения: на 9% выросла доля комфорт-класса до почти половины в реализации (48%), а доля бизнес-класса все еще существенна (45%), но за год она снизилась на 7,2%.
Таблица 7. Структура спроса на первичном рынке по типам жилья и классам, шт., % (по данным реализации за 11 мес 2016-2018 гг)
Источник: данные агентства недвижимости «Бон Тон»
Источник: данные агентства недвижимости «Бон Тон»
