Первичный рынок массового сегмента жилья старой Москвы, август'19
Предложение. По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», совокупный объем предложения в массовом сегменте на первичном рынке жилья в старых границах Москвы по итогам августа 2019 г. составил 1,16 млн кв.м и 19,4 тыс. лотов. Объем экспозиции по сравнению с предыдущим месяцем вырос на 2,8% квадратных метров и на 20% по сравнению с тем же периодом прошлого года.
По классам сокращение объема экспозиции произошло в эконом-классе – на 12,8% квадратных метров по сравнению с прошлым месяцем и на 10,5% по сравнению с прошлым годом. Объем экспозиции в комфорт-классе вырос на 4% по сравнению с прошлым месяцем и на 22,4% по сравнению с тем же периодом прошлого года.
В августе на первичный рынок жилья массового сегмента вышло 2 новых проекта комфорт-класса ЖК «Тринити» (Гранель), «Ильменский 17» (ПИК) 2 новых проекта эконом-класса My Space на Дегунинской и My Space на Фрезерной, которые представляют собой реконструкцию бывших общежитий с отделкой. Также на рынок вышло 17 новых корпусов в уже реализующихся проектах.
По округам больше половины предложения комфорт-класса зафиксированы в 3 округах: ЮВАО – 22,5%, ЮАО – 15,5% и СЗАО – 15,1%.
Наибольшее увеличение доли показал САО – на 2,9% за счет прироста объема предложения на 52,3%. В данном округе вышли объемы не только в новых проектах, но и в корпусах.
Самое большое снижение объема произошло сразу в 3 округах: в ЗАО и ЗелАО – на 6%, и в ЮВАО на 7,2% % за счет вымывания объема в некоторых проектах.
Структура предложения комфорт-класса по округам, кв.м,%
Источник: данные агентства недвижимости «Бон Тон»
Наибольшая доля предложения эконом-класса зафиксирована в ЮВАО – 87,6%. Больше всего сократился объем предложения в ЮАО – на 30%, в ЮВАО – на 11%, появился новый объем в САО.
Структура предложения эконом-класса по округам, кв.м,%
Источник: данные агентства недвижимости «Бон Тон»
По стадиям строительной готовности большая доля предложения в комфорт-классе находится на начальной стадии строительной готовности (35,5%): на нулевом цикле – 19,7%, на стадии монтажа первых этажей – 15,8%.
За месяц объем предложения на нулевом цикле вырос на 13,6% за счет выхода новых объемов. Выросли объемы предложения на заключительных стадиях строительной готовности: на стадии фасадно-отделочных работ (ФОР) – на 53%, на стадии благоустройства – на 24%, на стадии введенных объемов – на 5%. При этом существенно сократились объемы предложения на стадии монтажа средних этажей – на 50%.
Структура предложения комфорт-класса по стадии строительной готовности, кв.м,%
Источник: данные агентства недвижимости «Бон Тон»
Большая часть предложения в эконом-классе находится на стадии введенных проектов – 40,2%, которая уменьшилась на 17%, а его объем – на 39%, что связано активным спросом на данное жилье. Новый объем предложения вышел в стадии реконструкции, доля которого выросла на 5,2%, а объем на 53%. Объем предложения на стадии фасадно-отделочных работ вырос на 21%, а доля – на 9,7%.
Структура предложения эконом-класса по стадии строительной готовности, кв.м,%
Источник: данные агентства недвижимости «Бон Тон»
По наличию отделки в комфорт-классе большая доля квартир представлена без отделки – 54,9 %, объем которой увеличился на 2,1%. Объем предложения с отделкой и предчистовой отделкой выросли соотвественно на 5% и 13,5%.
Структура предложения комфорт-класса по наличию отделки, шт.,%
Источник: данные агентства недвижимости «Бон Тон»
В эконом-классе большая часть предложения представлена с предчистовой отделкой- 79,5%, доля которого уменьшилась на 8,5%, а объем уменьшился на 20%. Предложение с отделкой выросло на 51%, а его доля – на 8,5%.
Структура предложения эконом-класса по наличию отделки, шт.,%
Источник: данные агентства недвижимости «Бон Тон»
По типу квартир большая доля по типу квартир в комфорт-классе представлена 2 и 3е квартирами с долями по 21,3% и 19,3% соответственно. В наибольшей степени уменьшился объем 3е комн. квартир – на 13,7%. Больше всего заметен прирост объема студий – на 10,7% и многокомнатных квартир – на 12,6%.
Структура предложения комфорт-класса по типу квартир, шт.,%
Источник: данные агентства недвижимости «Бон Тон»
Половина предложения в эконом-классе представлена 2 комн. квартирами с долей 44,6%. По итогам месяца в наибольшей степени сократилось предложение 1 и 2 комн. квартир – на 19,5% и 22,5%.
Структура предложения эконом-класса по типу квартир, шт.,%
Источник: данные агентства недвижимости «Бон Тон»
Ценообразование. По итогам августа средневзвешенная цена (СВЦ) предложения квартир в массовом сегменте составила 168,4 тыс. руб., что на 1,7% больше, чем месяц назад и на 10,5% больше, чем год назад. СВЦ в комфорт-классе составила 171,1 тыс. руб., что больше на 9,8% по сравнению с уровнем того же периода прошлого года. В эконом-классе СВЦ составила 124,2 тыс. руб., что на 7,7% больше, чем год назад.
Динамика СВЦ квартир комфорт- и эконом-классов, тыс. руб.
Источник: данные агентства недвижимости «Бон Тон»
Самая высокая СВЦ отмечена в СЗАО на уровне 184 тыс. руб., самый низкий уровень СВЦ в ЗелАО на уровне 130,8 тыс. руб. На отчетный период СВЦ во всех округах показали рост. Наибольший рост был отмечен в ЗАО – на 4,2%, в ЮВАО – на 2%, и по 1,5% в САО и ВАО.
Рейтинг округов по СВЦ на рынке квартир комфорт-класса, тыс. руб.
Источник: данные агентства недвижимости «Бон Тон»
Самая высокая СВЦ в эконом-классе отмечена в САО на уровне 234,5тыс. руб., самый низкий уровень СВЦ в ЮВАО на уровне 113,7 тыс. руб., которая снизилась на месяц на 2,3%. В ЮАО СВЦ составила 195,6 тыс. руб., которая выросла на 6,2% за отчестный месяц.
Рейтинг округов по СВЦ на рынке квартир эконом-класса, тыс. руб.
Источник: данные агентства недвижимости «Бон Тон»
По итогам августа средняя цена квартиры в массовом сегменте составила 10 млн руб. , что на 1,8% больше, чем месяц назад и на 6,3%, чем год назад. В комфорт-классе – 10,2 млн руб., которая выросла на 8,2% по сравнению с прошлым годом, в эконом-классе – 7,5 млн руб., которая стала больше на 7,6%.
В разрезе округов максимальная средняя цена лота зафиксирована в СЗАО на уровне 13,7 млн руб., минимальная – в ЗелАО на уровне 68 млн руб. За месяц больше всего выросла средняя цена лота в ЗАО – на 4,2% и достигла 9,5 млн руб., в ЮВАО, СЗАО и ВАО – на 2,5-2,8%.
Рейтинг округов по средней цене лота комфорт-класса, млн руб.
Источник: данные агентства недвижимости «Бон Тон»
Самая высокая цена квартиры в эконом-классе отмечена в ЮАО на уровне 11,1 руб., котоая выросла за месяц на 4,2%. Самый низкий уровень цен в САО на уровне 3,8 млн руб.
Рейтинг округов по средней цене лота эконом-класса, млн руб.
Источник: данные агентства недвижимости «Бон Тон»
В разрезе типологии квартир комфорт-класса за месяц больше всего подорожали студии – на 6,1%, с 188,3 до 199,9 тыс. руб. За год прирост цены кв.м в данных лотах составил 15,2%, что выше в среднем по рынку на 5%. Средняя цена данных лотов составляет на сегодняшний день 5,2 млн руб., которая выше, чем год назад на 21%.
Также по сравнению с прошлым годом на 15% подорожали евроформаты 2е и 3е – с 6,8 до 7,8 млн руб. и с 9,5 до 11 млн руб., СВЦ которых выросла на 13-14%. соответственно.
Динамика СВЦ по типу лотов в комфорт-классе, тыс. руб.
Источник: данные агентства недвижимости «Бон Тон»
В разрезе типологии квартир эконом-класса за месяц больше всего подорожали 3е – на 2,1%, с 172,9 до 176,4 тыс. руб. За год прирост цены кв.м в данных лотах составил 13,8%, что выше в среднем по рынку на 6%. Средняя цена данных лотов составляет на сегодняшний день 10,5 млн руб., которая выше, чем год назад на 14,2%.
Также по сравнению с прошлым годом выросла на 34,5% СВЦ 1 комн. квартир, и на 25% их цена, с 4,6 до 5,8 млн руб. на сегодняшний день.
Динамика СВЦ по типу лотов в эконом-классе, тыс. руб.
Источник: данные агентства недвижимости «Бон Тон»
Спрос.
По итогам августа 2019 г. на первичном рынке массового сегмента старой Москвы количество зарегистрированных ДДУ (без учета выкупов юр и физлиц) снизилось на 5,2% по сравнению с предыдущим месяцем и на 9,9% по сравнению с прошлым годом. Суммарные показатели с начала года стремятся вверх: прирост составил 15,3%.
Спрос на квартиры в комфорт-классе снизился по сравнению с прошлым месяцем на 2,8%, а эконом-класса – на 34%. При этом по сравнению с тем же периодом прошлого года снижение составило 5,3% и 52% соответственно. Суммарно показатели с начала года выросли: на квартиры комфорт-класса на 17%, эконом-класса – на 1,7%.
Доля вымывания (реализации) продолжает снижаться второй месяц. Если с начала года она была в среднем на уровне 11,5-12%, то на сегодняшний день она составляет 5%. В комфорт-классе данные показатели составляли 12% и 5%, в эконом-классе – 6,8% и 1,5%. Таким образом, темп реализации в массовом сегменте упал в 2,4 раза, в эконом-классе – в 6 раз.
Таблица 1. Рейтинг округов в реализации по классам, 07-08.2019 г.
Источник: данные агентства недвижимости «Бон Тон»
На ТОП-10 проектов приходится больше трети спроса. Доля данных проектов в совокупном спросе по сравнению с прошлым месяцем выросла на 5,7%, а прирост суммарных продаж составил 12,4%. Среди проектов-лидеров продаж 7 проектов возводит ГК ПИК, а территориально в ЗАО находится 3 проекта из 10.
Таблица 2. Рейтинг проектов комфорт-класса по реализации, 07-08.2019 г.
Источник: данные агентства недвижимости «Бон Тон»
